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今月のアルバム U.S. Beers! [ 投稿 | 編集 ]

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December 2023

Dec 5 (Tue)

07:20

生命保険料控除、「子育て世帯」に手厚く　控除額の上限引き上げ検討

これどうなんだ。これで無駄な民間保険料が増えでもしたら (保険業界の営業力を考えたら十中八九増えるでしょ…)、子育て支援でもなんでもない。 NISA 改正で保険から証券業界にお金が流れたため、保険業界が金融庁にプレッシャーをかけた構図だろうね。。 NISA 改正については、金融庁は頑張ったと思ってたんだけどなあ。

Dec 1 (Fri)

07:05

実家を出てから 20 年近く賃貸の家 (または社宅) で暮らしていて、持ち家が欲しいと思ったこともないのだが、持ち家か借家かというのは人生の大きな選択の１つでもあるし、FP も取得して少しは知識もついたので、この辺で一度、それぞれのリスクや考えを整理して自分なりに言語化してみようかと思いたった。

※注意：結果、整理は全然できてないし、持ち家派は気分を悪くする可能性があるので、以下注意されたい。

平成 30 年住宅・土地統計調査住宅及び世帯に関する基本集計結果の概要によると、日本の持ち家比率は 61.2 % らしい。こちらは少し古いデータだが、 4-1　世帯の居住状況とその推移によると、高齢者は 80% 以上が持ち家となっている。このようなデータを見ていると、自分もいずれ持ち家が欲しくなる可能性はあるのかもと思えてくる。その時に考えなければならない要素は何なのか。

持ち家と借家のどちらが良いのかというのは各所で論争が行われているが、まともな議論をあまり見たことがないのは、

論点が多すぎて散らかりやすく、考慮不足の指摘し合いで終わってしまうことが多い
論点を整理するにも、それらが複雑に絡み合っており、紐解いて可視化するのが難しい
主観的・感情的な部分が入ってきて、荒れやすい

これらが主な要因ではないかと思っている。この投稿も例外ではないので、これらを意識して読むのが良いように思う。

話が少し逸れるが、FP や投資などの勉強を始めて、ものを考える手段の１つとしてとてもためになったのは「リスク」の考え方だった。これまでこれをまともに考えずに生きてきたことを思うとゾッとしてしまう。特にお金に関してはリテラシーも無かったし、長年の貧乏で培われたケチさと、持ち前のラッキーさとによって、なんとかひどい失敗はせずに生きてこられただけだとしか思えない。機会損失を失敗だとすると、若い頃からろくに投資をしなかったのはひどい失敗だと言えなくもないが、まあそれは今考えても仕方がない。

ということで、まずはリスクの観点から考えてみたい。巷の議論を見ていると、それぞれが最も影響を受けるリスクは持ち家の環境変化リスクと借家の老後リスクだと思われる。ちなみにいずれも私の造語なのでご注意を。

環境変化リスク　※広すぎる定義でしっくりきてない

持ち家が影響を受ける最大のリスクは、環境変化リスクで間違いないように思う。昔のように、同じ会社で一生働き続けることも減ってきているなか、住む家を固定してしまうのはかなりのリスクテイクのように思われる。少なくとも私はこれがあるから今のところ持ち家を欲しいとは思わない。

「値下がりしない（値上がりする）持ち家なら売って引っ越せる」という方もいるだろうが、それも環境変化リスク（価格変動リスク）の範囲内で、今は価格が上がっている地域が多いから言いやすいけれども、都内の一等地ならともかく、その他の地域の持ち家で、今後どれだけ今のような状況が続くかもわからない。貯蓄が十分にあって、ローン残高と売値の差額を支払う余裕があるのであれば、家を売って引っ越しても破滅的なことにはならないので、それは個人のお金の使い方の自由の範疇とは思う。

今の場所に住み続けられなくなる、あるいはローンを支払えなくなるような環境・状況の変化は、多くある。パッと思い付くものだけでも：転勤、転職、怪我・病気（メンタル含む）、子供（学校の質、いじめ等）、離婚、介護、災害（地震、火災、水害）、隣人、周辺環境（騒音、治安等）、不便化（スーパーが潰れる等）、金利（変動の場合）、リタイア願望、自分の夢

投資的に言えば、これらすべてのリスクを自分で引き受けることで、リターンを取りに行くということになる。ここでいうリターンとは、金銭面だけに限らず、持ち家から得られるすべてのリターンのことだ。「自分で引き受ける」というのがポイントで、借家であれば、例えば物件が災害で被害を被っても引っ越せばいいわけで、災害のリスクは大家が引き受けているということになる。また、ローンが固定金利であれば、少なくとも金利リスクはヘッジできる。

これらのリスクを自分で引き受けて取りに行くリターンは何なのか。それは人によって様々だろうが、例えばそれが、安心とか快適さ、なのだとすれば、同時にこれらのリスクを背負っていることによるあらゆるコスト（転勤になれば長時間通勤や単身赴任、ローンの心配など）とのバランスを考える必要がある。いくら家が快適でも、こういったコストやお金の心配が付きまとう状況で、人生が快適になったと言えるのかどうか。

逆に考えると、これらのリスクをできるだけ減らせるか、もしくはリスクがあっても飲み込めるだけの胆力・財力などがあるのであれば、持ち家に向いているのかもしれない。例えば年をとるほど、転職の可能性は減るだろうし、子供も巣立っているしで、環境変化リスクは少なくなる。ただ、高齢で買えば買うほど、持ち家の経済的メリットは得られにくいというジレンマに陥るのだが。

要は、今のところリスクに見合うだけのリターンを持ち家に対して見いだせない、ということなんだろう。

一方で、借家は環境の変化に強く、一番のメリットと言っても良さそうだ。

老後リスク

賃貸物件を選択する場合、最も恐れられていることとして、「老後に家を借りられない問題」と「老後の家賃が厳しい問題」の老後リスクがあるように思う。

調べる限り、前者は実際にあるようで、60 歳くらいを超えると、貸し渋る大家がいるらしい。大家も慈善事業ではないので、借主の退職後の収入の少なさや、死亡の可能性などを考えると、リスクを避けるのは経済合理性を考えるともっともだし、現状では仕方のないことだと思う。

世の中の流れとしては、住居は生活のベースでもあるし、人の属性によって差別的な判断がなされることは良くないことだとして、制度を変えるような可能性もないわけではないだろうが、たとえ何らかの制度が変わったとしても、実質的にうまく運用されることは相当難しいだろうと思われる。

また、日本の人口減少と、高齢者率の増加によって、賃貸物件に空きが生じて、高齢者の賃借が容易になるかもしれないと予想している人をよく見るが、これも希望的観測に過ぎず、単に新しい物件が少なくなり、古い物件が廃棄あるいは放置されるだけで、高齢者を受け入れる大家が増えることになるという根拠はあまりないように思う。 (投資ローンを返し終わった物件に、リスクを背負ってまで高齢者を入れることが合理的なのかどうか、不動産投資は勉強してないので今のところよくわからない。普通に考えたら、空室よりは良さそうだけど。)

ということで、良い方向に進むと予想することはあまり得策ではなさそうだ。とはいえ、今の自分の感覚としては、「どこにでも住める（選べる）ということはなくなるが、住むところがまったく見つからなくて路頭に迷うということはないだろう」くらいで考えている。そのために公営住宅や UR があるんだろうし、高齢者に貸すことに慣れた大家も一定数はいると思われる。

※ちなみに、公営住宅や UR に引っ越せるかどうか調べたことがあるのだが、公営住宅は月収が一定以下のみ、UR は月収が一定以上または貯蓄額が一定以上（家賃の 100 倍とか) のみ入居可能ということだった。実際に使うかはともかく、知っておくのは良いことかと。

「老後の家賃」は、これから減っていくだろう年金額を考えると問題というか不安にはなるんだろうが（ちなみに自分は 3 割減くらいを想定している)、安いところに住むか、貯蓄しておく以外に方法はない。そういう意味では、貯蓄ができない人は強制貯蓄としての持ち家という面もあるのかもしれない。。 (これがメリットになること自体は当然よいことではない。)

経済面

ここからリスクとは違ってくるが、持ち家と借家が「どちらがお得か」というのは、おそらくもっとも論争を招きやすい部分だと思う。それぞれの実際の金額が見積もられていることもあるが、結局のところ一例にしかすぎないし、それをもって一般的に言うのは難しいような感触がある。

それでも一般的に言おうとするなら、比較をするためには物件は同一でないと話にならないので、ありえないがとりあえず、新築一戸建ての同一物件が、分譲と賃貸で出ているとして、かかるコストの要素を、分解して考えてみよう。。

持ち家
　土地代、建設費 → 住宅ローン(低金利)、固定資産税、修繕費、火災保険料、管理コスト

借家
　土地代、建設費 → 投資ローン(高金利)、固定資産税、修繕費、火災保険料、管理費、大家の利益 → 家賃、火災保険料 (借家人賠償)

まず、土地代・建設費は同じだが、使用するローンが違ってきて、住宅ローンの方が金利は低いはず。また、借家には大家の利益が入るので、この面でも持ち家の方が一般的には有利のはず。火災保険は物件に対しては大家がかけているはずで、借主は別途、借家人賠償責任補償が必要になる。管理費については、持ち家は外注もできるが、普通は自分でやるので、時間・手間で払っているとも言えるだろうか。 (実際は固定資産税や火災保険料なども同一にはならないのだろうが、細かく言っても仕方がないところなので、あくまで考慮漏れを少なくするための要素として)

わかっていたことではあるが、こう考えると大家の利益があるだけでも、借家の方が不利なことがわかる。一般論として、同一条件の物件であれば、数十年と長く住めば持ち家の方が得なのは明らかだと思う。

短い期間で売却せざるをえなくなった場合、環境変化リスクに書いた内容に戻ってしまうが、住宅ローン残高と売値の差額を持ち出さなければならない。それだけの貯蓄がない場合、つまり純資産がマイナスの状態で、現金がショートしてしまった場合、、自己破産となる。中古物件ならまだ値下がり幅も小さいだろうし、情勢によっては値上がりも期待できるんだろうが、新築物件や素人が買えるような物件では、そのような期待もほぼできないと思われる。 (この辺も不動産投資に詳しくないので感覚はわからない。)

経済面でもう 1 つ気になるのは、持ち家を買うと、それに付随して金遣いが荒めになるのではないか、という点だ。車から家具・家電まで、数千万円の買い物に対して数百万円〜数万円が小さく見えるためなのか、あるいは良いハコを買ったら良いモノを入れたくなるからなのか、そもそもそういう嗜好の持ち主だから家を買うのか、それはわからないが、概ねそういった傾向があるように感じる。単に長期的に考えるようになるため、長く使える良いものを買っているだけかもしれないが。

負動産になりうる

相続などを勉強すると、持ち家が負動産になることがあるということに気がつく。要は、売れもしない地方の家を安いからと言って気軽に買ってしまうと、自分が死んでしまった場合に、余計なものを相続人に相続させてしまって、管理義務やら固定資産税やらを押し付けることになるということだ。自分の死後の家族や親戚を気にして、自分がやりたいことをやらない、といった選択をするつもりはないが、自分が被りたくもないことは、なるべく彼らにもしたくない、という気持ちはある。

売れそうもなく、借り手もつかないような家を買うなら、負動産問題をお金で解決できるくらいの資産を相続するか、相続放棄できるように資産はほぼゼロにしておくのが良いのかもしれない。 (相続放棄しても、管理義務は簡単には放棄できない? という情報も見かけたので要注意だが。)

健康面

借家は作りが粗雑で寒いので、健康に悪い、といった情報もあり、個人的にはさもありなんとは思うが、全面的に納得しているわけではない。日本でのデータを見たことがないし、そもそも持ち家と借家に住んでいる人で稼ぎや資産状況、家族構成の平均値も違っているはずなので、何が健康や寿命のデータに効いてきているのか、きちんと検証できているのか懐疑的、というのが主な理由である。論文をしっかり読め、と言われればそれまでだが。

まとめ

持ち家はハイリスク・ハイリターンの投資、低コストで平穏に長く持ち続けられれば、経済的にも精神的にも有利。
(「ハイ」というよりは、多リスク・多リターンの方がしっくりくる気もする)
環境変化リスクが高い人は借家が無難、ただし老後リスクにより備えておく必要がある

ところで、ここまで書いといてなんだが、書きながらふと思った。色々とリスクを考えて避けようとしているものって一体なんなんだろう？

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